A gyopárosi Élmény Étterem ügye elsőre könnyen félremegy. Lehet belőle vendéglátós vita, helyi vállalkozói sérelem, politikai adok-kapok, vagy egy újabb testületi csörte Gyopáros körül.
Pedig a történet magja ennél sokkal egyszerűbb.
Van egy városi érdekeltségű gyopárosi ingatlan. Van egy hosszú éveken át futó bérleti jogviszony. És van egy bérleti díj, amely a dokumentumok alapján nem követte az időt, nem követte az inflációt, nem követte a piaci viszonyokat, hanem több ponton éppen lefelé mozdult.
Ez az ügy lényege.
Nem az, hogy ki szereti az Élmény Éttermet. Nem az, hogy a Mellis-Gastro Kft. tud-e vendéglátást csinálni. Nem az, hogy egy helyi vállalkozásnak van-e helye Gyopároson. Ezek fontos, de más típusú kérdések.
A közvagyon szempontjából most az a kérdés: hogyan történhet meg, hogy egy gyopárosi városi vagyonelem használatáért 2010-ben havi 417 ezer forint szerepel a szerződésben, majd évekkel később ennél alacsonyabb éves átlagok jelennek meg, 2025-ben pedig egy időszakra havi 150 ezer forint + áfa díjról beszélünk?
Ha Orosházán minden drágább lett, a városi vagyon használata miért lett olcsóbb?
A számok története
A testület elé került előterjesztés kronológiai táblázata nem hosszú, de sokat mond.
A 2010. június 24-én kötött szerződésben a bérleti díj havi 417 ezer forint volt. Ez az első erős viszonyítási pont. Az előterjesztés ennél a szerződésnél azt is felveti, hogy volt-e hat hónapnál nem régebbi független ingatlanforgalmi értékbecslés, meghaladta-e az ingatlan értéke a 25 millió forintos értékhatárt, és ha igen, volt-e versenyeztetés.
A táblázat megjegyzése nem finomkodik: ennél a szerződésnél az szerepel, hogy „egyértelműen kellett volna versenyeztetés”.
Aztán jön a következő szerződéses szakasz. A 2012-es megállapodásnál a díj havi bontásban 100 ezer és 800 ezer forint között változott, az éves összes bérleti díj pedig 3,151 millió forint volt. Ez havi átlagban körülbelül 263 ezer forint.
Vagyis két évvel a 417 ezres havi díj után az éves átlag már jóval alacsonyabb szintet mutat.
A 2021. szeptember 1-jén induló, 2031. augusztus 31-ig tartó szerződésnél az éves összes díj 3,617 millió forint volt. Ez havi átlagban nagyjából 301 ezer forint. Ez még mindig kevesebb, mint a 2010-es havi 417 ezer forint, miközben közben eltelt több mint egy évtized.
A 2025. május 21-i módosítás pedig még élesebbé teszi a képet: 2025. május 1. és szeptember 30. között havi 150 ezer forint + áfa díj szerepel.
Ez az a pont, ahol a történet túllép a szokásos „régi szerződés, régi vita” kategórián.
Mert itt nem arról van szó, hogy egy régi díjat nem emeltek elég gyorsan. Hanem arról, hogy a bérleti díj a dokumentumok alapján több szerződéses ponton a 2010-es szint alá került.
Miért erős ez a közvagyon szempontjából?
Egy magánbérleti szerződésnél a felek nagy szabadsággal állapodhatnak meg. Ha valaki olcsón adja bérbe a saját ingatlanát, az az ő döntése.
De itt nem erről van szó.
A gyopárosi Élmény Étterem nem egy elszigetelt magántulajdonú helyiség története. A bérleti konstrukció a városhoz, a városi céghez, Gyopárosfürdőhöz és így közvetve Orosháza vagyonához kapcsolódik. A VÜRT tulajdonában álló építmény önkormányzati érdekeltségű gazdasági társaság vagyonához tartozik, maga a cég pedig a városi vagyonrendszer része.
Ezért nem mindegy, mennyiért használják.
A közvagyonnál nem az a kérdés, hogy sikerült-e valakivel megegyezni. Hanem az, hogy a város vagy a városi cég a lehető legjobb, legalábbis értékarányos feltételekkel hasznosította-e a vagyont. Volt-e friss értékbecslés? Volt-e versenyeztetés? Volt-e piaci összehasonlítás? Volt-e olyan döntés, amely megmutatja: a városi érdek nem sérült?
Ha ezek hiányoznak, a bérleti díj pedig közben nem nő, hanem csökken, akkor teljesen jogosan merül fel a feltűnő értékaránytalanság kérdése.
Mit jelent itt a feltűnő értékaránytalanság?
A jogi kifejezés száraz, de az ügy lényege nagyon hétköznapi.
Azt kell vizsgálni, hogy amit a városi oldal adott, és amit ezért kapott, arányban állt-e egymással.
A városi oldal adott egy gyopárosi vendéglátóhely használati lehetőségét. A bérlő ezért bérleti díjat fizetett. A kérdés az, hogy ez a díj reális volt-e ahhoz képest, amit használt.
Ha a díj feltűnően alacsony volt, akkor nem egyszerűen „kedvező szerződésről” beszélünk. Akkor felmerülhet, hogy a városi vagyon hasznosítása nem a városi érdeknek megfelelően történt.
A 2010-es 417 ezer forintos havi díj után a 2021-től számított nagyjából 301 ezres havi átlag, majd a 2025-ös 150 ezer forint + áfa/hó olyan sorozatot rajzol ki, amelyre nehéz azt mondani, hogy nincs mit vizsgálni.
Főleg úgy, hogy közben mindenki más az ellenkező irányt tapasztalta. Az éttermi alapanyag drágult. Az energia drágult. A munkaerő drágult. Az épületfenntartás drágult. A szolgáltatások drágultak. A városi működés drágult.
Csak a bérleti díj nem.
A bérlő érdeke érthető, de nem ez a mérce
A Mellis-Gastro oldaláról nyilván van egy saját történet. Egy vállalkozás hosszú éveken át működtetett egy vendéglátóhelyet Gyopároson. Egy ilyen helyet fenntartani nem ingyen van. Vannak szezonális kockázatok, munkaerőköltségek, rezsi, forgalomingadozás, fejlesztések, bizonytalan fürdőműködés, bezárások és nyitások körüli bizonytalanságok.
Ezek létező szempontok.
Egy vállalkozó természetesen azt fogja mondani, hogy neki is volt kockázata, neki is volt költsége, neki is volt beruházása, neki is volt kiszámíthatatlansága. Ezt meg kell hallgatni, és a dokumentumok között ezt is ellenőrizni kell.
De ettől még a közvagyon kérdése nem tűnik el.
Mert a bérlő érdeke az, hogy minél kiszámíthatóbb és számára minél kedvezőbb feltételekkel működhessen. A város érdeke viszont az, hogy a saját vagyonát értékarányosan, átláthatóan és számonkérhető módon hasznosítsa.
Ez a két érdek nem mindig ugyanaz.
A testületnek és a városi cégnek nem az a feladata, hogy automatikusan elfogadja a bérlő üzleti logikáját. Hanem az, hogy megvizsgálja: a szerződéses feltételek a város szempontjából is vállalhatók voltak-e.
A napirendről levett ügy
A történet politikai része is beszédes. Az ügy a testület elé került, majd a képviselők végül levették napirendről a Mellis-Gastro Kft. bérleti szerződésének felülvizsgálatát.
Az indokok között megjelent az egyeztetés hiánya, az is, hogy az anyagot későn kapták meg, illetve az a félelem is, hogy egy esetleges per újabb költséget jelenthet a városnak, ha az önkormányzati oldal veszít.
Ez a vita érthető, de nem oldja meg az alapkérdést.
Lehet vitatkozni arról, hogy perelni kell-e. Lehet vitatkozni arról, hogy ügyészségi út, polgári per, egyeztetés vagy új bérleti tárgyalás legyen-e. Lehet vitatkozni arról is, hogy az előterjesztést megfelelő időben és megfelelő formában kapták-e meg a képviselők.
De a díjak sorát ez nem írja át.
2010: havi 417 ezer forint.
2021-től: évesen 3,617 millió forint, vagyis havi átlagban nagyjából 301 ezer forint.
2025-ben egy időszakra: havi 150 ezer forint + áfa.
Erre a sorra akkor is választ kell adni, ha a testület politikailag nem akar beleállni a konfliktusba.
Semmisség vagy értékaránytalanság
Az előterjesztés két jogi irányt is megnyit.
Az egyik a semmisség kérdése. Ez főleg a versenyeztetés, a jogszabályi megfelelés és a közvagyon-hasznosítás szabályai miatt merül fel. Az anyag ugyanakkor azt is rögzíti, hogy az önkormányzati tulajdonú gazdasági társaságok vagyonának megítélésében nincs teljesen egységes bírói gyakorlat, ezért ennek eldöntése bírósági kérdés lehet.
A másik irány az egyenértékűség hiánya, vagyis a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalansága. Ez a Mellis-ügy legerősebb pontja, mert nem pusztán formai jogkérdésre épül, hanem a díjak tényleges alakulására.
Magyarul: ha nem is lehet egyértelműen kimondani, hogy valamelyik szerződés semmis, attól még vizsgálható, hogy a bérleti díj arányban állt-e a használattal.
És ha nem állt arányban, akkor felmerülhet a városi oldal igénye.
Az ügyvédi javaslat szerint a VÜRT polgári perben is érvényesítheti igényét az egyenértékűség hiányára hivatkozva, valamint jogalap nélküli gazdagodás alapján akár öt évre visszamenőleg is követelést támaszthat.
Ez az ügy jogi magja.
Nem az étterem ellen, hanem a város érdekében
Fontos kimondani: ez a történet nem az Élmény Étterem elleni kampányról szól.
A kérdés nem az, hogy a Mellis-Gastro maradhat-e Gyopároson. Nem az, hogy egy helyi vállalkozást ki kell-e szorítani. Nem az, hogy a bérlőnek ne lehetne álláspontja, érdeke vagy sérelme.
A kérdés az, hogy a város mikor és hogyan védi meg a saját vagyonát.
Ha a bérleti díj ténylegesen értékarányos volt, ezt ki kell mutatni értékbecsléssel, piaci összehasonlítással, szerződéses indoklással és világos döntésekkel.
Ha nem volt értékarányos, akkor pedig azt kell tisztázni, ki készítette elő a szerződéseket, ki hagyta jóvá a feltételeket, ki nem kért versenyeztetést, ki nem vizsgálta felül időben a díjat, és hogyan lehet a város oldalán keletkezett esetleges vagyoni hátrányt rendezni.
A felelősség nem a konyhában kezdődik.
Hanem a szerződésnél.
Iratok
Az ügy alapjául szolgáló testületi előterjesztés itt tölthető le:
